La correction des prix immobiliers ne compense pas encore la hausse des taux de crédit, résume le réseau d’agences Century 21
Pour le réseau d’agences immobilières Century 21, le constat est sans appel : la hausse des taux de crédit a été telle au cours des 12 derniers mois que la baisse des prix immobiliers qui s’amorce est encore loin de compenser son effet négatif sur le pouvoir d’achat des ménages. En conséquence, les candidats à l’acquisition se résignent à baisser leurs ambitions en termes de surfaces recherchées. Le nombre de transactions dans l’ancien chute parallèlement, en raison de la raréfaction des acquéreurs solvables.
Le pouvoir d’achat immobilier des ménages a chuté de 18,4%
Selon Century 21. « l’augmentation brutale des taux d’intérêt, conjuguée à une forte inflation, a profondément pesé sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages : celui-ci a reculé de 18,4 % , par rapport à juillet 2022. » C’est une situation inédite depuis plusieurs décennies qui correspond à un décalage entre le mouvement brutal de hausse des taux d’intérêt initié par les banques centrales pour lutter contre l’inflation et l’ajustement des salaires sur la hausse des prix .
Sans surprise, les prix immobiliers commencent à corriger, mais de façon encore homéopathique car les vendeurs n’ont pas – à ce stade – intégré la nouvelle situation qui s’impose aux acheteurs partiellement désolvabilisés. D'ailleurs, sur les maisons, les prix sont encore orientés à la hausse , prolongeant leur trajectoire de rattrapage post-Covid : +0,9% en moyenne à 2636 euros/m2, un record historique. Quant aux appartements, ils ont entamé leur cycle de décrue avec -1,7% à 4198 euros/m2, un niveau qui reste néanmoins encore supérieur à celui de 2021.
« Seuls les vendeurs contraints par un fait de vie acceptent de revoir leur prix à la baisse pour s’ajuster aux nouvelles contraintes économiques des acquéreurs . Les vendeurs sereins – ceux qui ne sont pas obligés de vendre à court terme – décident de retirer leur bien du marché ou de le laisser au prix initialement escompté, ce qui contribue à allonger les délais de vente. Ceux-ci prennent +8 jours pour les maisons et +4 jours en moyenne pour les appartements », constate Century 21.
Devant l’immobilisme des vendeurs, l’ajustement se fait du côté des acquéreurs , ce qui est probablement un phénomène temporaire . Ces derniers renoncent à des mètres carrés et augmentent leur apport personnel, diminuant leur recours à l’endettement. De même, les acheteurs les plus modestes sont de moins en moins représentés dans les statistiques : baisse de 7,5% de la part des employés et ouvriers.
« Le souhait d’être propriétaire est toujours extrêmement présent dans le cœur des Français », rappelle Charles Marinakis, président de Century 21 France. « Nous ne sommes pas face à un désamour de la population pour l’acquisition, mais face à un désemparement des ménages devant des niveaux de prix trop élevés que les conditions de crédit ne permettent plus d’absorber. Pour que le marché reparte, il n’y a pas d’alternative possible : il faut que les prix baissent substantiellement – de l’ordre de 10 à 12 % en fonction des territoires – pour compenser la hausse des crédits qui est venue désolvabiliser une partie des acheteurs . »
Baisse de 14 % du volume des transactions à Paris
Un signe qui ne trompe pas du blocage temporaire du marché immobilier actuel dans l’attente de baisses de prix supplémentaires : le nombre de transactions dans l’ancien à Paris a diminué de 14,1 % sur les douze derniers mois . Ce recul est enregistré alors même que la capitale est en avance de phase sur la baisse des prix par rapport au reste du territoire, le prix au m2 ayant déjà corrigé de 6,1% en un an. En effet, nous venons de passer en-dessous du seuil symbolique des 10 000 euros le m² à Paris , plus précisément 9 843 euros / m² au 1er semestre 2023. Il s'agit d'un niveau qui est inférieur à celui d’il y a 4 ans. Le prix moyen des biens achetés dans la capitale a également franchi à la baisse le seuil des 500.000 euros.
Néanmoins, ce n’est que le début de la tendance baissière car – selon Century 21 – « ces ajustements de prix et efforts demeurent insuffisants pour insuffler une nouvelle dynamique au marché . Les délais de vente continuent de s’allonger : ils prennent +11 jours en un an et se situent à un niveau jamais observé dans la capitale jusqu’alors (88 jours en moyenne) ».
En attendant des baisses de prix plus conséquentes susceptibles de débloquer les transactions, le marché parisien fait aujourd’hui la part belle aux retraités et aux cadres supérieurs , qui représentent respectivement 8,6% (+2,8 points) et 47,8% des acquéreurs. À l'inverse, la part des ouvriers et employés se limite à 3,5%.
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